Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним

У 90-х роках вітчизняна законодавча база зазнала декілька значущих змін. Зокрема, в нормативні акти було повернуто поняття нерухомості. Свого часу воно було виключено з радянського законодавства. Пов'язано це було з відміною приватної власності на об'єкти нерухомості, в тому числі і землю, оголошенням їх державним надбанням і забороною їх обороту.

Новий порядок

Один з основних сприяючих чинників, що сприяли тому, що стала необхідна державна реєстрація прав на нерухоме майно, - це приватизація. У результаті неї стало з'являтися безліч форм власності, організувався ринок об'єктів. При цьому в цивільному обороті брали участь не лише житлові будинки і квартири, а й комплекси будівель, підприємства, інші великі споруди. Угоди з нерухомістю стали досить поширеним і необхідним явищем. Сьогодні без цього обороту складно уявити нормальний розвиток економіки країни.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним

Це відносно новий інститут для вітчизняної нормативної сфери. Його поява була обумовлена виниклою необхідністю забезпечити беруть участь в обороті гарантіями непорушності їх інтересів та їх охорони. Для реалізації цього завдання потрібно було не тільки чітке правове регулювання здійснення угод, але і закріплення прав на наявні об'єкти нерухомості. Таким чином, мало забезпечуватися оптимальне поєднання інтересів власників, держави і суспільства. У якості однієї з найважливіших заходів збереження непорушності інтересів власників стала виступати державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з об'єктами.

Законодавча база

Відповідно до нових правил, обов'язковою процедурою в рамках цивільного обороту об'єктів виступає державна реєстрація прав на нерухоме майно. Що це таке? Тут слід звернутися до Закону. У ньому сказано, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це, в першу чергу, юридичний акт, який визнає та підтверджує припинення, перехід, обтяження (обмеження) або виникнення можливості розпоряджатися і володіти об'єктом. Дане визначення зафіксовано в ст. 2 відповідного Закону. Однак це поняття не можна застосувати до держреєстрації угод. Це пов'язано з тим, що в цьому випадку немає ні визнання, ні підтвердження юридичних можливостей. Держреєстрація угод встановлює факт їх укладення.

Невідповідність

Суперечність, яке проглядається в суті держреєстрації прав та угод, пов'язано з кардинальною відмінністю безпосередньо самого об'єкта. Багато експертів вважають це невідповідність невипадковим. Справа в тому, що угода виступає лише в якості однієї з підстав для зміни прав на об'єкт нерухомості. Однак при цьому слід зазначити непослідовність законодавства. Вона проявляється і в тому, що облік потрібно тільки для певних видів угод, і в тому, що ряд правовстановлюючих документів не визнаються як об'єкт реєстрації.

Процедура обліку: загальні відомості

Органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, в будь-якому випадку виконують перевірку дійсності всіх паперів, поданих заявником. Процедура також включає в себе внесення в ЕГРП їх реквізитів і найменування. Правовстановлюючі паперу при цьому виступають як невід'ємний елемент реєстру. Проходження обов'язкової реєстрації права на майно, по суті, виключає необхідність фіксувати угоду окремо. Доцільність останнього сьогодні взагалі піддається сумніву, що визнається низкою експертів цілком обгрунтованим.

Значення процедури в цивільному обороті

Пройшовши державну реєстрацію прав на нерухоме майно, особа отримує єдиний доказ наявності у нього законної можливості на розпорядження і володіння об'єктом. Цей факт може бути оскаржений виключно в судовому порядку. Це означає, що законодавчо закріплено принцип достовірності процедури. При цьому оскаржити можна саме зареєстроване право, але не запис про це. Основною проблемою при визначенні ролі процедури обліку у сфері регулювання відповідних цивільних відносин виступає її юридична природа. Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним виконує уповноважений орган (федеральний або територіальний). Дана діяльність володіє адміністративним характером і виступає як елемент механізму реалізації виконавчої влади. Виконуючи свої функції, органи, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно, висловлюють публічно-юридичний інтерес. Для цього вони наділяються особливими повноваженнями. Разом з цим, вони виступають як офіційна інстанція, від дій якої залежатиме реалізація законних домагань та інтересів інших суб'єктів, які не володіють владою в рамках цих відносин. Наприклад, спори, які пов'язані з держреєстрацією прав на нерухомість і угод з нею, розглядаються як випливають з адміністративних правовідносин. Законодавством передбачається відповідна відповідальність за порушення порядку проведення та проходження процедури.

Акт уповноваженого органу

Згідно ст. 8, п. 1 ГК він може виступати в якості підстави, відповідно до якого виникають цивільні обов'язки і права. У цьому випадку виникають логічні запитання. Чи можна вважати державну реєстрацію прав на нерухоме майно таким актом? Чи виступає ця процедура як підставу припинення, обмеження або виникнення юридичних можливостей щодо об'єктів? У цьому випадку доцільно звернутися до Цивільного кодексу.

Норми ЦК

У Цивільному кодексі немає згадок про те, що держреєстрація виступає як загальна підстава виникнення цивільних обов'язків і юридичних можливостей, права власності, зобов'язань. У Законі також не говориться про те, що дана процедура має таке "встановлює" значення. З цього випливає, що законодавець не наділяє акт уповноваженого органу правообразующей силою. Проте в ЦК передбачені випадки, коли з процедурою пов'язане виникнення юридичної можливості розпоряджатися і володіти об'єктом. Але і в цих, і в інших нормах йдеться про реєстрацію виникли прав. Це означає, що вони виступають в якості об'єкта. Але для цього вони повинні з'явитися до реєстрації. На дане протиріччя звертають увагу цивілісти, які займаються вивченням цієї проблеми. Так, ряд авторів вказує на те, що при буквальному тлумаченні деяких норм можна зробити висновок, що права існували і раніше, до того, як заявник звернувся до органу з реєстрації.

Повноваження органів

Державна реєстрація угод і прав виконується Федеральною службою. Вона підвідомча Міністерству юстиції. Також проводиться державна реєстрація прав на нерухоме майно в МФЦ (Багатофункціональних центрах). Ці органи наділені різними повноваженнями. У їх числі:

1. Проведення державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею в порядку та випадках, які визначені у законодавстві РФ.
2. Координування роботи з формування органів обліку, контроль над їх діяльністю.
3. Забезпечення дотримання порядку ведення ЕГРП, організації та функціонування системи даного реєстру в електронній формі.

   

Характер діяльності

Функціонування уповноважених інстанцій здійснюється за допомогою видання правових актів, які обумовлюють припинення, зміна або виникнення правовідносин, що стосуються нерухомості. У дану діяльність включається комплекс дій. Вони спрямовані на перевірку законності і дійсності реєстрованого права, а також його визнання.

Основні етапи

Порядок проведення держреєстрації встановлений Законом. Згідно з п. 13, процедура включає 5 стадій:

1. Прийом документів, які надаються для реєстрації операцій та прав.
2. Юридична експертиза паперів.
3. Встановлення відсутності невідповідностей між зареєстрованими і заявляються правами на об'єкт нерухомості та інших підстав, відповідно до яких може бути відмовлено у реєстрації або припинена процедура.
4. Внесення відомостей до ЕГРП.
5. Внесення записів до правовстановлюючі документи і видача свідоцтв.

   

Особливості

Державна реєстрація реалізується за допомогою внесення відповідних відомостей до Єдиного реєстру, що враховує угоди і права на нерухомість. Посвідчення виконаної процедури здійснюється шляхом видачі громадянину свідоцтва. При реєстрації угод і договорів, які стосуються нерухомого майна посвідчення виконується за допомогою внесення спеціального запису в папір, яка виражає зміст правовідносини. Це може бути, наприклад, договір.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно: документи

Для початку процедури необхідно подати заяву в уповноважений орган. У відповідності зі ст. 16 і 17 зазначеного вище Закону, до нього необхідно докласти і інші папери. До них, зокрема, відносять:

• Акти, які видані органами держвлади чи територіального самоврядування в межах їх компетенції.
• Договори та інші папери, що вказують на укладення відповідно до законодавства угод, що стосуються нерухомості.
• Судові рішення, які вступили в силу.
• Свідоцтво про право на спадщину.
• Інші акти, що вказують на передачу прав на нерухомість заявнику від попереднього власника. Вони повинні бути складені в порядку, передбаченому законодавством.
• Свідоцтва про проведення приватизації житлового приміщення згідно діючих норм.

  

Важливий момент

В якості однієї з умов здійснення державної реєстрації права на нерухомість виступає сплата держмита заявником. Даний платіж повинен бути виконаний до початку процедури. При цьому документ, що підтверджує факт сплати (квитанція), додається до заяви та іншим паперів, що надаються зацікавленою особою. Сума держмита за виконання держреєстрації встановлюється Податковим кодексом. Порядок справляння і подальшого перерахування до бюджету визначається Постановою Уряду. Подати пакет документів до уповноваженого органу можна особисто. Також законодавством допускається надання необхідних паперів представником зацікавленої особи. У цьому випадку необхідна довіреність, в якій буде вказано наявність відповідних повноважень. Даний документ повинен бути нотаріально завірений.