Чи можна продати неприватизовану квартиру? Попередній договір купівлі-продажу квартири

У багатьох людей, що мають муніципальне житло, часто виникає питання про те, чи можна продати неприватизовану квартиру, щоб поліпшити свої житлові умови. У законодавстві чітко прописано, що у фізичних осіб немає права на укладання угод купівлі-продажу з нерухомістю, яка не була приватизована. Якщо свого часу людина не скористався правом на приватизацію житла соціального найму, то тепер він може викупити це право. Ця операція зазвичай проводиться в тому випадку, якщо приватизоване житло обмінюють на неприватизоване незалежно від його місця розташування.

Як це робиться?

Це виглядає цілком певним чином. Будь-яка людина, у якого є неприватизована квартира або частка в комуналці, може знайти відповідного покупця, якому або необхідна житлоплощу в іншому місті, або він готовий її обміняти на потрібне житло. Коли ця процедура буде проведена, продавець може реєструватися в тій квартирі, де він бажає жити. На даний момент деякі фірми спеціалізуються саме на таких угодах. У них є будинок в іншому місті, через квартири в якому і проводяться операції обміну.

Природно, у подібного виду угод є «підводні камені», а з їх приводу часто розпалюються суперечки про правомірність чи неправомірність. Проте в результаті цього вигода продавця очевидна, оскільки він продає житло, яке йому не належить. Єдиним недоліком є те, що факт передачі грошей не буде ніде вказаний. А це привертає особливу увагу з боку шахраїв, охочих скористатися такою ситуацією.

Правила безпеки

Як і в будь-якій іншій угоді з нерухомістю, в даному випадку потрібно бути гранично обережними. А щоб не потрапити в лапи аферистів, потрібно уважно ознайомитися з усіма документами, які ви підписуєте, а також пам'ятати, що договір обмін може бути визнаний недійсним протягом року після того, як його уклали. Якщо ви зрозуміли, що стали жертвою обману, то потрібно звернутися в поліцію якомога швидше. Якщо фірма, яка займається такими угодами, сумлінна, то вона не допустить подібній ситуації, оскільки продавцю вручать гроші за квартиру після того, як він буде зареєстрований на житловій площі, яка передбачалася для нього з самого початку оформлення угоди.

Другий варіант виходу із ситуації

Якщо відповідати на питання "чи можна продати неприватизовану квартиру", то варто відзначити, що є ще один варіант того, як вчинити при виникненні такої необхідності. Для початку потрібно відшукати потенційного покупця на вашу нерухомість.

Може з'ясувати, чи є можливість для приватизації вашого житла. Слід пам'ятати, що приватизації не підлягають такі об'єкти, як квартири у військових містечках, у будинках спеціального призначення, у будинках з поточним капремонтом, соціальне житло, а також кімнати в гуртожитках. Якщо ваше житло ніяк не відноситься до жодного з названих видів, то можете збирати пакет документів на приватизацію. Це:

- довідка про склад сім'ї та житловому приміщенні;

- довідка про нараховану житлової квотою;

- паспорта;

- чеки «Житло»;

- свідоцтва про народження дітей, яким ще немає 18 років;

- документи, що говорять про наявність певних пільг.

Якщо говорити навіть про те, чи можна продати неприватизовану квартиру, то варто зазначити, що з перерахованими документами вам буде потрібно з'явитися в районну адміністрацію з усією родиною. Тут вам потрібно буде заповнити заяву, яку мають підписати всі члени сім'ї. Його розглядатимуть протягом одного місяця. У присутності нотаріуса відбувається складання договору про приватизацію. Як тільки він буде визнаний державою, квартира отримає статус приватизованою.

Як бути з покупцем?

У описуваної ситуації необхідно сказати, що покупець повинен бути в курсі того, що квартира не приватизована. Часто, якщо потенційний покупець зацікавлений у придбанні саме цього конкретного житла, він готовий внести завдаток, які вам буде потрібно для оформлення всіх необхідних документів. Договір про завдаток найкраще завірити нотаріально. Звичайно, в цьому випадку вартість квартири буде трохи нижче тієї, що була б у випадку, коли вона спочатку вже приватизована. Від покупця вам надходить завдаток, після цього у вас буде оформлено право на продаж квартири, а далі ви можете її продавати.

Третій варіант

Якщо продовжити розбиратися в питанні про те, чи можна продати неприватизовану квартиру, то варто сказати і ще про один варіант. Можна оформити договір соціального найму на нерухомість, яка є у вас в розпорядженні, на покупця. Для цього спочатку ви повинні домовитися з ним, після чого можете прописати його в свою квартиру відповідно до договору соціального найму. Після того як ви отримаєте обумовлену між вами суму, ви можете виписуватися з квартири. Далі у покупця з'являється можливість оформити договір соціального найму на житло на своє ім'я, а потім і приватизувати його у власність.

Які права ви отримуєте після приватизації?

Після приватизації ви, як власник, маєте право продати квартиру. Які документи потрібні для цього, вам підкаже нотаріус, з яким ви будете працювати при укладенні договору і здійсненні угоди. Як правило, до базових паперів відносяться: технічний паспорт на об'єкт нерухомості-документ з відміткою БТІ- довідка з ЖЕКу (форма №3) про склад прописаних людей в квартирі- довідка про реєстрацію права власності (витяг з Реєстру) на недвіжімость- документ, що підтверджує відсутність заборгованості за користування комунальними послугами, ваш паспорт і ІН. Ви можете не тільки продати житло, але і обміняти його.

Якщо ви бажаєте продати квартиру в мінімальні терміни, то вам варто звернутися в агентство. Фахівці не тільки нададуть вам допомогу в пошуку покупця, але і допоможуть помітно заощадити час. Якщо на збір довідок для приватизації у вас теж немає часу, то вам допоможуть зробити обмін на буферне житло, вони ж підкажуть, чи потрібні для цього якісь документи. Продати квартиру можна буде вже після того, як ви станете власником. Ви обмінюєте своє житло на буфер, тобто квартиру, що належить фірмі. Від вас і покупця в державну організацію потрібно подати заявку на обмін, а потім дочекатися дозволу. Коли ви його отримаєте, покупець стане розпоряджатися вашою квартирою. Вам не варто побоюватися подібних угод, оскільки це не тільки безпечно, але й досить вигідно.

Якщо вас турбує питання про те, як розділити неприватизовану квартиру, то варто зазначити, що нове законодавство забороняє це робити. Під даним поняттям малося на увазі поділ особових рахунків в ній. Тепер можна тільки розміняти неприватизовану квартиру на дві інші, що мають такий же статус.

Особливості договорів

Досить часто громадяни, які зібралися придбати житло, побоюються його подвійного продажу і шахрайства з боку продавця. Саме для таких людей в російську практику був введений попередній договір купівлі-продажу квартири. Він дає обом сторонам угоди цілком певні права. Це своєрідне зобов'язання того, що в майбутньому сторонами буде здійснена операція, а також дозволяє усунути підвищення вартості об'єкта нерухомості та збереження його первісного вигляду без погіршень переданого майна у майбутньому. Але іноді попередній договір купівлі-продажу квартири містить умови, які створюють певні нюанси здійснення угоди. Тому при його складанні та укладенні потрібно бути гранично уважними.

Зміст попереднього договору купівлі-продажу

Цей документ містить в собі повний перелік необхідних умов для складання в майбутньому основного договору. У зазначеному документі повинні обов'язково міститися терміни, в які між сторонами повинна бути здійснена угода купівлі-продажу квартири, розмір грошової суми, внесеної покупцем в якості завдатку або авансу. Також в попередньому договорі може зазначатися стан об'єкта, меблів, яка передається разом з квартирою. У цьому випадку продавець бере на себе певні зобов'язання, від яких він не вправі відмовитися в майбутньому, коли буде укладатися договір купівлі-продажу квартири. Документи в цьому випадку покликані привернути одну зі сторін до відповідальності, якщо вона буде ухилятися від здійснення угоди. Збитки, завдані в результаті цього, можуть стягуватися в судовому порядку.

Підводні камені при продажу

Отже, тепер, коли ви знаєте, чи можна продати неприватизовану квартиру. Варто сказати про тих підводних каменях, з якими часто стикаються в таких ситуаціях. Ризик є при будь-якому варіанті продажу неприватизованій квартири. Основний фактор тут - це шахрайство з боку агентства або покупця. Приміром, ви можете зіткнутися з тим, що після вашої виписки з квартири вам не виплатять належні гроші. Або агентство просто не захоче викуповувати назад квартиру-буфер. Ви повинні спочатку ретельно перевірити репутацію людини і фірми, з якими бажаєте співпрацювати.

Інтереси покупця теж постраждають при «буферної» схемою, тому що якщо його право на приватизацію вже було використано, то він не стане власником нової квартири, а просто залишиться в ній мешканцем.

З боку закону підстерігає ще одна небезпека. Хтось із зацікавлених осіб цілком може подати до суду заяву про недійсність досконалої операції. Формально на те будуть всі підстави: теоретично такий продаж цілком може розглядатися в якості уявної або удаваної угоди. І досить складно прогнозувати результат судової тяганини.

Замість висновку

А якщо ви задумалися над тим, як продати квартиру з неповнолітніми, то тут вас чекає ще більше проблем і питань, так як ви повинні довести, що цим особам буде де проживати у майбутньому. Саме тому найправильнішим варіантом буде приватизація житла, навіть якщо ви вже домовилися з покупцем і отримали від нього завдаток. При здійсненні кожного свого кроку потрібно ретельно все документувати, що допоможе вам уникнути безлічі проблем.