Чи варто брати зараз іпотеку? Чи вигідно зараз брати іпотеку?

Економічна ситуація в Росії зараз досить складна, і багато громадян замислюються над тим, щоб забезпечити збереження заощаджень допомогою інвестування їх в покупку квартири. Деякі припускають вкластися в нерухомість за рахунок особистих коштів, інші розраховують на банківський кредит. Але чи варто брати зараз житло в іпотеку? Бути може, є більш доцільні способи інвестування?

Іпотека в кризу: дві групи індикаторів

Щоб відповісти на питання, чи варто брати зараз іпотеку, коли в Росії склалася непроста економічна ситуація, корисно буде для початку проаналізувати, які ключові складові кризи банківської сфери, про який так багато говорять аналітики. Потім постараємося визначити, наскільки ж винні в сформованій ситуації санкції ЄС і США проти Росії - саме їм наказують ключову роль у тому, що в економіці РФ виникли кризові тенденції.

Отже, в чому полягають проблеми в національній банківській системі Росії? Експерти виділяють дві основні групи кризових індикаторів, які, в свою чергу, формуються під впливом великої кількості різноманітних факторів.

Криза платоспроможності

Перший кризовий індикатор: знижується платоспроможність населення. Люди просто не можуть собі дозволити оформляти нові кредити. Це, в свою чергу, пов'язано з наступними основними факторами.

По-перше, із зростанням інфляції, збільшенням цін на більшість споживчих товарів, особливо імпортного походження. Найбільш помітно подорожчання побутової техніки. І це при тому, що реальна зарплата якщо і зростає, то не в порівнянних пропорціях. Також стабільно зростають ціни на ЖКГ, транспорт. Результат: у громадян не залишається вільних коштів на обслуговування кредитів.

По-друге, це закредитованность значної частини громадян. Багато хто не стільки замислюються над тим, чи варто брати зараз іпотеку, скільки над тим, як виплатити попередні позики. Дуже багато росіян мають труднощі з погашенням поточного боргу.

Тепер спробуємо визначити, яким чином вплинули на виникнення першого кризового індикатора економічні санкції відносно Росії. Відносно першого фактора, ймовірно, вплив є. Подорожчання продуктів експерти пов'язують з продовольчим ембарго РФ відносно європейських постачальників - і це так чи інакше пов'язане з санкціями. Це російська відповідь на них. Відносно другого чинника - швидше за все, вина санкцій тут відносна. Справа в тому, що основна маса кредитів оформлялася росіянами задовго до ускладнення політичної обстановки.

Ймовірно, ми будемо також вправі зазначити, що обидва чинники, що формують відповідний індикатор, пов'язані між собою. Подорожчання продуктів і послуг, очевидно, ще сильніше обмежує платоспроможність потенційного позичальника, за умови, що у нього є кредити.

Криза в банках

Другий кризовий індикатор: погіршення стану справ у банках, як результат - нездатність кредитно-фінансових установ видавати позики, у тому числі іпотечні, а також пропонувати їх на комфортних для споживача умовах. Фактори ситуації, що склалася, в свою чергу, наступні.

По-перше, у банків зараз вкрай обмежений вільний капітал. Для того щоб щось видати позичальникам, у банків щось повинно бути. Ліквідність російських кредитних установ багатьма експертами оцінюється як невисока.

По-друге, банки, як це не дивно, знаходяться в схожій ситуації з позичальниками - в аспекті закредитованості. Справа в тому, що вони самі багато кому повинні - зарубіжним кредиторам, російському ЦБ.

У свою чергу, спробуємо визначити, санкції чи винні в сформованій обстановці? Багато експертів вважають, що це так. Чому? Прихильники даної точки зору акцентують увагу на тому, що значна частина російських кредитно-фінансових організацій - боржники зарубіжних кредиторів. Вони в роки до санкцій активно здійснювали зовнішні позики, користуючись привабливістю умов за відсотками. Повернення боргів в чому передбачався за рахунок механізмів рефінансування - за рахунок нових закордонних позик. Тепер же, коли в умовах санкцій російські банки практично втратили можливість кредитуватися за кордоном, фінансистам потрібно шукати нові джерела для виплат. Багато кредитні організації, вважають аналітики, не мають власних резервів для цього. І вже тим більше не розташовують капіталом для видачі його в якості кредитів.

У пріоритеті - ситуація в банках?

Прогнози щодо того, як буде розвиватися іпотека, що очікувати від ринку, у великій мірі залежать, вважають аналітики, все-таки від реального стану справ в банках. Аспект, що відображає активність потенційних позичальників, на даному етапі другорядне. Навіть якби росіяни не мали проблем з платоспроможністю, продиктованих збільшенням цін (особливо - на електроніку та інші імпортні товари) і відсутністю реального зростання зарплат, стан справ у самій банківській галузі занадто далеко від оптимального, щоб ринок іпотеки розвивався так само активно, як в останні кілька років, вважають економісти.

Відігратися на відсотках

Швидше за все, вважають аналітики, банки якщо і побажають активно кредитувати громадян в умовах кризи, то будуть це робити, значно підвищивши процентні ставки. Або гранично посиливши критерії схвалення кредиту. Таким чином, цілком можливий сценарій, при якому людині навіть і не доведеться замислюватися про те, чи варто брати зараз іпотеку. Швидше за все, банк просто не зможе надати позику на комфортних умовах. Або зовсім відмовить у заявці в силу внутрішніх кризових причин. Чи має сенс зараз брати іпотеку, коли ситуація в банках далека від оптимальної? Багато експертів вважають, що подібного роду рішення поки що не надто виправдані.

Якщо заявка схвалена

Розглянемо вдалий сценарій - припустимо, російський людина не має проблем з діючими кредитами, у нього висока зарплата, а банк, в принципі, готовий надати йому позику на покупку житла. Чи варто брати зараз іпотеку цьому громадянину? Відповідь на це питання може бути дана, виходячи з вивчення ключового аспекту майбутньої угоди: чи не вийде так, що за фактом покупки квартири через деякий час вона подешевшає настільки, що іпотека виявиться для людини збитковою?

В даному аспекті, вирішуючи питання з тим, чи варто брати зараз іпотеку, найдоцільніше вивчити ринок не стільки з точки зору кризової ситуації в банках і санкцій, скільки в плані аналізу трендів, що відображають динаміку купівлі-продажу нерухомості. Звичайно, політична ситуація тут відіграє деяку роль. Але ключовий фактор перспективності вкладень в житло, вважають експерти, - стан справ на відповідному ринку.

Ситуація на ринку нерухомості

Як ідуть справи в сегменті нерухомості? Чи вигідно зараз брати іпотеку з точки зору передбачуваного руху цін на житло? Експерти виділяють три вірогідних сценарії, що стосуються перспектив розвитку ринку.

Відповідно до першого, ціни на нерухомість в найближчі роки збережуться на рівні, більш-менш відповідному поточному. Прихильники даної точки зору вважають, що сьогоднішній ринок нерухомості в аспекті ціноутворення, співвідношення попиту і пропозиції в достатній мірі рівноважний. Потенційне зниження купівельної активності у зв'язку з обмеженням кредитування з боку банків та низької платежесопобності позичальників, вважають економісти, буде супроводжуватися відповідним зниженням пропозиції - багато в чому в силу того, що власники житла віддадуть перевагу перечекати кризу і не продати житло занадто дешево. Чи вигідно зараз брати іпотеку співвідносні з цим сценарієм? Ймовірно, не дуже. Ціни будуть залишатися тими ж, а відсотки банку, які, до того ж, швидше за все, будуть великими у зв'язку з кризою, платити доведеться.

Має, однак, сенс оформляти квартиру в кредит у випадку, якщо людина зараз знімає житло, а передбачуваний розмір платежів буде порівняємо з орендними ставками. Однак такий варіант передбачає наявність у громадянина значної суми на початковий внесок по іпотеці. І в цьому випадку, ймовірно, вигідніше буде оформити її як депозит, отримувати відсотки, за рахунок яких, в свою чергу, платити за орендовану квартиру. Деякі банки зараз пропонують оформити вклад в 20% річних і більше. Це пов'язано, як вважають аналітики, зі збільшенням ставки рефінансування ЦБ, яка в грудні зросла до 17%. Якщо брати за основу розглянутий вище сценарій, то з інвестиційної точки зору депозит буде виглядати вигідніше вкладення в квартиру - малоймовірно, що вона, в даному випадку, подорожчає на 20% за рік, а потім ще на стільки ж, в той час як у випадку з депозитом нарахування відсотків здійснюється банком в прогресії.

Другий сценарій передбачає, що ціни на нерухомість все ж виростуть. Це буде пов'язано, насамперед, з інфляційними процесами. Очікується, наприклад, що з підведення підсумків розвитку економіки в 2014 році відповідний показник перевищить 11%. Якщо навіть попит на ринку нерухомості не буде в достатній мірі динамічним, вважають експерти, збільшення цін на житло, в цілому, можна очікувати в пропорційних з інфляцією величинах. Чи варто зараз брати іпотеку, якщо розглядати даний сценарій?

Найімовірніше, орієнтири для потенційного покупця в даному випадку тут будуть приблизно тими ж, що і у випадку з першим варіантом. Тобто можна брати кредит на квартиру, якщо в даний момент житло знімається, а виплати за відсотками будуть такими ж або не набагато більшими, ніж орендна плата. Або оформити депозит на ту суму, яка зібрана на початковий внесок, отримувати відсотки і за рахунок цього платити за оренду житла.

Третій сценарій передбачає зниження цін на житло. Це буде обумовлено, в свою чергу, можливим дисбалансом між попитом і пропозицією на ринку, який може бути підігрітий тим, що в останні роки в Росії було введено значний за обсягом фонд новобудов. Хоча значна частина квартир, що зводяться в рамках таких проектів - часткові, все ж відчутний відсоток з них буде згодом реалізовуватися за ринковими цінами або, наприклад, перепродаватися. Це може створити, як вважають деякі економісти, надлишкова пропозиція на ринку житла.

Ймовірно, якщо слідувати даним сценарієм, навіть і немає сенсу задаватися питанням, чи варто зараз брати іпотеку. Звичайно, це буде не оптимальний варіант. Якщо мова йде про пошук вигідних вкладень, то можна звернути увагу на депозити. Якщо ж є потреба в житлі - краще поки що орендувати його, тим більше що відповідні ставки, як правило, знижуються слідом за сегментом купівлі-продажу.

Фактори взаємозалежні

Безумовно, кожен із сценаріїв на ринку нерухомості в значній мірі залежить і від ситуації в банківській сфері, і від рівня платоспроможності громадян. Тому можна сказати, що розглянуті вище кризові фактори впливають безпосереднім чином також і на ринок житла, як, втім, і на будь-який інший. Разом з тим, експерти все ж вважають, що об'єктивні ринкові механізми - попит і пропозиція - формуються під впливом зазначених факторів в обмеженій мірі. Дуже важливі критерії, що відображають реальну потребу росіян в тих чи інших видах житла, що враховують вплив міграційних процесів, зміни в технологіях будівництва квартир і т.д.

Фактор курсу долара

Деякі експерти, разом з тим, вважають допустимим виділити також і четвертий сценарій, який передбачає значне зростання цін на нерухомість в силу впливу унікального, в деякому розумінні, фактора. Як відомо, курс долара виріс до рубля в 2014 році майже в два рази. Однак більшість валют інших країн, що розвиваються, в тому числі і держав СНД, Настільки не подешевшало до американської. В результаті чого середня зарплата в доларах в Росії і, скажімо, в Казахстані, практично вирівнялася, або навіть, можливо, стала поступатися тій, що встановлена в сусідній країні. В результаті квартири в РФ в перерахунку, скажімо, на казахські тенге стали в ряді сегментів відчутно дешевше, ніж у сусідів. Громадяни Казахстану в підсумку приїжджають в Росію і купують тут житло. Цей тренд, як припускають деякі економісти, може зберегтися, а також посилитися через аналогічної активності мешканців інших сусідніх країн - Білорусі, Азербайджану, країн Прибалтики, можливо, Китаю. Це може в деякій мірі підігріти попит на нерухомість і зумовити зростання цін в динаміці, що перевищує інфляцію.

Можливо, людині слід вивчити, вирішуючи питання з тим, чи варто брати іпотеку, думки фахівців, що стосуються четвертого сценарію, але тільки в тому випадку, якщо він живе в прикордонному місті. Тобто даний варіант можна віднести до числа локалізованих.

Висновки

Таким чином, ми виявили основні фактори, що визначають кризові тренди на ринку нерухомості, і розглянули основні сценарії, вивчення яких дозволить нам визначитися з тим, чи варто брати іпотеку на квартиру в сьогоднішній ринковій ситуації.

Спробуємо резюмувати. Отже, на ринку банківського кредитування - криза. Банки, цілком ймовірно, не зможуть видавати кредити з тією динамікою, що вони робили в попередні роки, і на тих же умовах за відсотками. Позичальники, у свою чергу, не завжди будуть мати об'єктивну можливість платити по іпотеці. Наслідок - зниження попиту. Причина банківської кризи - політична ситуація. Тому, визначаючись із тим, чи варто брати іпотеку зараз, коли йдуть санкції ЄС і США щодо Росії, ймовірно, говоримо, що ні. Потрібно дочекатися, поки ситуація в банках стабілізується, вони знайдуть нові джерела позик для погашення діючих зобов'язань, або їм в цьому допоможе Уряд.

Другий фактор, який може вплинути на рішення з приводу того, чи варто брати іпотеку прямо зараз - ситуація на російському ринку нерухомості. Базових сценаріїв економісти виділяють три. Це стабілізація цін, невеликий їх зростання, сумірний з інфляцією, або ж зниження. Або, якщо людина живе в прикордонному місті, деяке збільшення вартості квартир.

Чи варто брати іпотеку? Плюси і мінуси цього рішення стосовно поточної ринкової ситуації присутні досить очевидні. У числі позитивних моментів - можливість вигідно вкластися, якщо попит найближчим часом зросте. Економісти, хоча й визнають значну глибину поточної кризи, вважають, що поліпшення ситуації відбудеться в самому найближчому майбутньому - за рахунок можливого повернення цін на нафту, імпортозаміщення, диверсифікації економіки країни. Також вкладення в нерухомість, принаймні, забезпечать збереження грошових інвестицій в співвіднесенні з інфляцією. У числі негативних сторін рішення про покупку житла - ймовірність падіння цін або відсутності їх росту досить висока. Ні те, ні інше не стане вигідним для покупця квартири. Також, швидше за все, на даному етапі банки не зможуть запропонувати позичальникові комфортних умов за відсотками.